Lo lắng về mức nợ cao của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc khiến nhà đầu tư lo lắng bất chấp những dấu hiệu cho thấy tập đoàn bất động sản khổng lồ China Evergrande có thể đang đạt được tiến bộ trong việc giải quyết các vấn đề nợ nần.

Theo các nhà phân tích, điều này là một dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản của Trung Quốc sẽ còn khó khăn thêm nữa.

Kể từ cuối mùa hè, các nhà đầu tư toàn cầu đã theo dõi năng lực ngăn chặn tình trạng vỡ nợ chính thức của Evergrande - và lo ngại liệu hậu quả có thể lan sang phần còn lại của ngành bất động sản Trung Quốc hay không.

Các nhà phát triển bất động sản lớn khác cũng đã ghi nhận những vấn đề thanh khoản trong nhiều ngày qua.

Cổ phiếu bất động sản của Trung Quốc giao dịch tại Hong Kong hầu hết đều giảm trong tuần trước. Evergrande nằm trong số ít bị ảnh hưởng nhất và mất khoảng 1.3% trong tuần.

Về mặt nợ, chỉ số Markit iBoxx đối với trái phiếu lợi suất cao cho bất động sản Trung Quốc giảm 11.5% trong tuần trước, theo IHS Markit.

“Thị trường có chút lo lắng hơn,” theo Gary Ng, nhà kinh tế châu Á-Thái Bình Dương tại Natixis. Ông chỉ ra các quy định chặt chẽ hơn của chính phủ về nợ đã hạn chế tính thanh khoản như thế nào, và điều này đã ảnh hưởng sang nhiều nhà phát triển hơn.

“Chúng tôi vẫn cho rằng đa phần những căng thẳng này” sẽ ảnh hưởng đến các công ty trong khu vực tư nhân, đến “các nhà phát triển nhỏ hơn và không gian lợi suất cao,” ông Ng nói. “Các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước, hoặc không gian đầu tư chung có vẻ khá ổn định.”

Theo Natixis, chỉ có 5 trong số 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo tài sản tính đến nửa đầu năm nay là các doanh nghiệp thuộc sở hữu của chính phủ trung ương.

Ba nhà phát triển thu hút sự chú ý của nhà đầu tư gần đây không thuộc nhóm sở hữu nhà nước đó.

Evergrande là hãng phát hành trái phiếu lợi suất cao bằng USD lớn nhất trong ngành, theo Natixis.

Kaisa Group Holdings, công ty đứng thứ hai trong số các công ty phát hành trái phiếu có lợi suất cao, đã tạm ngừng giao dịch cổ phiếu niêm yết tại Hong Kong vào thứ Sáu trước khi thị trường chứng khoán mở cửa. Cổ phiếu của nhà phát triển này đã giảm gần 13% trong tuần sau khi có tin họ bỏ lỡ việc thanh toán cho một sản phẩm quản lý tài sản.

Một nhà phát triển lớn khác của Trung Quốc, Shimao Group Holdings, giao dịch thấp hơn khoảng 14% vào thứ Sáu tại Hong Kong. Hãng tiết lộ trong một hồ sơ vào thứ Năm họ sẽ chỉ cho phép các nhà đầu tư tổ chức mua bảy trong số các trái phiếu giao dịch tại Thượng Hải, có hiệu lực vào thứ Sáu. Các nhà đầu tư bán lẻ hiện tại phải bán hoặc giữ trái phiếu cho đến khi đáo hạn.

Những diễn biến này diễn ra khi các nhà đầu tư đứng trước nguy cơ các công ty bất động sản Trung Quốc khác vỡ nợ.

Moody’s đã thực hiện 32 hành động đánh giá tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc trong gần 4 tuần kết thúc vào ngày 26/10.

Trong một báo cáo vào cuối tháng Mười, cơ quan xếp hạng này lưu ý các nhà phát triển bất động sản được xếp hạng sẽ cần phải trả hoặc tái cấp vốn cho khoản nợ trị giá hàng chục tỷ USD trong 12 tháng tới: 33.1 tỷ USD trái phiếu trong nước được niêm yết tại Trung Quốc đại lục và 43.8 tỷ USD trái phiếu mệnh giá dollar Mỹ ở nước ngoài. Con số này bao gồm các trái phiếu đáo hạn và những trái phiếu có quyền chọn bán (quyền bán của nhà đầu tư.)

Evergrande là nhà phát triển Trung Quốc mắc nợ nhiều nhất. Công ty đã chậm tuân thủ chính sách mới của chính phủ giới hạn mức nợ các nhà phát triển có thể giữ so với tài sản, được gọi là “ba ranh giới đỏ.”

Các quan chức chính quyền trung ương đã tìm cách trấn an thị trường và trong vài tuần gần đây cho rằng Evergrande chỉ là trường hợp cá biệt và ngành bất động sản nhìn chung vẫn ổn.

Evergrande đã tránh được vụ vỡ nợ chính thức vào giờ thứ 11 vào cuối tháng Mười, và bắt đầu công bố tiến độ các dự án xây dựng của mình. Hôm thứ Tư, nhà phát triển bất động sản cho biết họ đã hoàn thành việc giao dự án với 57,462 chủ sở hữu căn hộ từ tháng Bảy đến tháng Mười.

Tuy nhiên, tốc độ bàn giao nhìn chung đã chậm lại so với tháng trước. Công ty cho biết số lượng bàn giao gồm 39 dự án và 7,568 chủ sở hữu căn hộ trong tháng Mười, giảm so với 48 dự án và 7,808 chủ sở hữu trong tháng Chín, công ty cho biết.

Evergrande phải đối mặt với một thời hạn khác vào thứ Bảy tuần trước để trả nợ cho các nhà đầu tư trái phiếu. Hãng là nhà phát triển bất động sản Trung Quốc lớn thứ hai về doanh số bán hàng vào năm ngoái, nhưng đã rơi xuống vị trí thứ tư trong năm nay tính đến quý ba, theo trang dữ liệu ngành China Index Academy.

Bị kẹt trong vòng lặp tiêu cực

“Theo chúng tôi, hiện tại, thị trường bất động sản đang vướng vào vòng lặp tín dụng tiêu cực,” Franco Leung, phó giám đốc điều hành tại Moody’s Investor Service, nói trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại vào tuần trước.

Theo ông Leung, lời kêu gọi giảm nợ của các cơ quan quản lý đối với các nhà phát triển đã khiến nhà đầu tư và các bên cho vay trong nước ít sẵn lòng cung cấp tài chính hơn. Ngoài ra, các chủ đầu tư - đặc biệt những chủ đầu tư yếu hơn về tài chính - sau đó đã phải giảm chi tiêu cho đất đai hoặc chi phí xây dựng, dẫn đến doanh số bán giảm.

Khi hoạt động kinh doanh của một số nhà phát triển chậm lại, các nhà đầu tư sẽ chọn đổ tiền vào nơi khác.

Thay đổi chính sách hoặc giảm chi tiêu dài hạn hơn dành cho đất đai và xây dựng của nhà phát triển có thể phá vỡ “vòng lặp tiêu cực” này và sẽ mất thời gian.

Moody’s không có ý kiến về việc liệu sự phá vỡ như vậy có xảy ra hay không. Theo ông Leung, triển vọng của Moody’s về bất động sản Trung Quốc là tiêu cực trong ít nhất ba đến sáu tháng.

S&P Global Ratings dự báo doanh số bán nhà ở của Trung Quốc sẽ giảm 10% trong năm tới và tiếp tục giảm 5% đến 10% trong năm 2023.

Các nhà phân tích của S&P trong một báo cáo ngày 27/10 cho biết: “Các khoản vỡ nợ sẽ tăng lên khi chu kỳ giảm tiếp tục tồn tại dưới cái bóng của doanh số bán hàng ì ạch, các kênh cấp vốn thu hẹp hơn và các bên cho vay thận trọng hơn.”

Những điểm sáng bất động sản

Không phải tất cả các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đều gặp khó khăn như vậy.

Trong ba quý đầu năm, Moody’s ghi nhận ba nhà phát triển bất động sản hàng đầu theo hợp đồng tăng trưởng doanh thu hàng năm đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng đáng kể.

1. Greentown China Holdings, + 76%

2. Powerlong Real Estate Holdings, + 42,8%

3. Hopson Development Holdings, + 35,3%

Powerlong và Hopson đã không vi phạm bất kỳ “ba ranh giới đỏ” nào của chính phủ tính đến nửa đầu năm nay, trong khi Greentown đã vi phạm một, theo Natixis.

“Trong ngắn hạn, những quy định nghĩa là sẽ có siết chặt thanh khoản,” ông Ng từ Natixis nói. “Về lâu dài, điều này sẽ cải thiện sức khỏe tài chính chung của toàn ngành bất động sản vì sẽ có sự hợp nhất nếu một số đối thủ yếu hơn… buộc phải bán tài sản của họ.”

Về tác động đối với ngành bất động sản và nền kinh tế Trung Quốc, ông cho rằng rủi ro là hạn chế vì người mua nhà có thể sẽ không muốn từ bỏ tài sản hoặc những khoản thế chấp họ đã trả. Vì hầu hết các căn hộ ở Trung Quốc đều được bán trước khi hoàn thiện, nên thách thức lớn đối với các chủ đầu tư đang thiếu tiền là hoàn thành việc xây dựng và giao tài sản cho người mua.

Đối với các trái chủ, “bạn cảm thấy như trái phiếu của mình đang giảm 80%, 90%. Nhưng đối với người mua nhà, bản thân lĩnh vực bất động sản, chúng tôi chưa nhận thấy có sự thay đổi lớn nào... về rủi ro tài chính này,” ông Ng nói.