Nhờ nguồn cung mới, giá thuê ổn định, nhu cầu tăng trưởng tích cực, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong quý 3 khi thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm.

Theo báo cáo ngành bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) của SSI Research, nhu cầu về KCN dự kiến sẽ phục hồi vào năm 2024. Vốn FDI giải ngân đạt 15.9 tỷ USD, tăng 3% so với cùng kỳ trong 3 quý đầu năm, là mức tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Dẫn chứng số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI), SSI Research cho hay, diện tích cho thuê của các KCN Việt Nam đạt 620 ha trong 9 tháng đầu năm 2023, đạt 56% kế hoạch năm. SSI Research kỳ vọng vốn FDI giải ngân sẽ tăng trưởng tốt hơn trong năm 2024, tập trung vào doanh nghiệp sản xuất như các doanh nghiệp liên quan đến chất bán dẫn và năng lượng tái tạo.

Nhu cầu thuê KCN ở miền Bắc tăng tích cực do xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. Các KCN ở miền Nam được dự báo sẽ phục hồi từ mức thấp trong năm 2023, chủ yếu là các doanh nghiệp trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm và đồ uống. SSI Research ước tính diện tích cho thuê các KCN sẽ tăng 20 - 25% trong năm 2024.

Phần lớn doanh nghiệp tăng trưởng

Theo thống kê từ VietstockFinance, trong 26 doanh nghiệp BĐS KCN trên sàn (HOSE, HNX, UPCoM) đã công bố BCTC quý 3/2023, có hơn phân nửa (14 doanh nghiệp) lãi tăng trưởng, 9 doanh nghiệp lãi giảm, 1 doanh nghiệp tiếp tục lỗ, 1 doanh nghiệp lỗ chuyển lãi và 1 doanh nghiệp lãi chuyển lỗ. Kinh doanh ấn tượng nhất trong nhóm này là CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA). Nhờ ghi nhận doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng trong KCN Tân Đức theo hợp đồng thuê lại đất đã phát sinh trước năm 2022, trong quý 3/2023, ITA đạt doanh thu hơn 181 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần cùng kỳ. Lãi cũng gấp 3.2 lần khi đạt 77 tỷ đồng.

Dù vậy, lũy kế 9 tháng, lãi ròng của ITA chỉ còn 113 tỷ đồng, giảm 25% so với cùng kỳ. Kết quả suy giảm này do ảnh hưởng từ thông tin mở thủ tục phá sản lan truyền, dù Công ty không nhận được tống đạt chính thức từ tòa án, ITA giải trình.

Họ nhà Sonadezi xếp ngay sau khi Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) đạt doanh thu 208 tỷ đồng trong quý 3, tăng 69% nhờ có hơn 170 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động cốt lõi là cho thuê đất và phí quản lý KCN, tăng 51%; lãi ròng hơn 55 tỷ đồng, tăng tới 136%.

Ông lớn Becamex (HOSE: BCM) lãi ròng trong kỳ hơn 217 tỷ đồng, tăng nhẹ 7%; dù doanh thu thuần giảm một nửa, còn hơn 1,127 tỷ đồng. Tuy nhiên, lũy kế 9 tháng đầu năm, BCM mới đạt 3,012 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 390 tỷ đồng lãi ròng, giảm lần lượt 46% và 75%.

Những doanh nghiệp đi “bước lùi”

Doanh nghiệp có kết quả kinh doanh đáng thất vọng nhất trong quý 3 chính là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) khi lãi ròng giảm tới 99%, chỉ còn gần 14 tỷ đồng. Sau 9 tháng, lãi ròng gần 1,926 tỷ đồng, giảm 5%. Với kết quả này, KBC mới chỉ hoàn thành được 52% chỉ tiêu lãi sau thuế của năm.

Lý giải nguyên nhân, KBC cho biết do trong kỳ, Công ty chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng tại các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung, với tổng diện tích 50 ha; tổng giá trị hợp đồng đã ký 1,700 tỷ đồng và dự kiến có thể bàn giao trong quý 4/2023.

Do các hợp đồng cho thuê hạ tầng KCN chưa đến thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu, Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) cũng ghi nhận lãi ròng đi lùi trong quý 3, chỉ còn 161 tỷ đồng, giảm tới 62%.

CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (HOSE: IJC) đạt lãi ròng hơn 69 tỷ đồng, giảm 42%. Kết quả 9 tháng đạt 319 tỷ đồng lãi sau thuế, giảm 34%. Tuy nhiên, IJC đã vượt 26% kế hoạch lãi trước thuế cả năm sau 9 tháng.

Kinh doanh dưới giá vốn, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE D2D) tiếp tục lỗ hơn 5 tỷ đồng trong quý 3, cùng kỳ lỗ gần 4 tỷ đồng.

Có thể nói, quý 3/2023 là quý đáng buồn nhất của CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) khi lỗ kỷ lục kể từ khi lên UPCoM từ năm 2014, với khoản lỗ ròng hơn 4 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi gần 9 tỷ đồng.

Nguyên nhân, theo VRG cho hay, Công ty không phát sinh hợp đồng cho thuê đất và hạ tầng. Song song đó, các khoản tiền gửi có kỳ hạn giảm so với cùng kỳ, do Công ty sử dụng nguồn tiền này để triển khai các hạng mục đầu tư. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 70%, lên gần 7 tỷ đồng, do phát sinh các khoản phí phục vụ công tác xúc tiến thương mại, thu hút đầu tư vào khu công nghiệp Cộng Hòa, khiến lợi nhuận giảm.

Trong bối cảnh nhu cầu tăng cao, nguồn cung đất KCN sẵn sàng cho thuê còn hạn chế. Dẫn số liệu từ CBRE, SSI Research cho biết, diện tích đất sẵn sàng cho thuê ở miền Bắc và miền Nam trong nửa cuối năm 2023 ước tính lần lượt là 500 - 600 ha và 3,000 ha. Các thủ tục pháp lý vẫn còn chậm trễ và khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến nguồn cung các KCN mới hạn chế. Điều này cho thấy tầm quan trọng của các KCN hiện tại. Giá thuê trung bình dự kiến tăng 5% so với cùng kỳ trong năm 2024.

Theo VietStock